아파트 문제 해결을 을 위한 장기옵션과 단기 주택지수선물/옵션

아파트 문제 해결을 을 위한 장기옵션과 단기 주택지수 선물/옵션을 제안한다. 1. 개 요 현재 아파트 문제는 아파트는 공급은 있으나 수요가 없는 관계로 아파트시장 침체를 거듭하고 있다. 아파트 실수요자들이 아파트를 시기 보다는 전세입주를 희망하고 있기 때문에 전세가가 아파트 실세가격을 초과하는 희귀한 현상이 벌어지고 있다. 그렇다면 아파트 실수요자들이 왜 아파트를 시지 않는가? 이미 일본과 미국에서 발생했던 아파트 대폭락에 대한 학습2효과가 있기 때문이다. 아파트를 잘못 샀다가는 아파트가격의 대폭락으로 옴천난 손실을 입을지도 모른다는 공포감 때문이다. 하다면 아파트 실수요자가 전세대신에 아파트를 마음 놓고 시게 할 수 있는 방법은 없을까? 이하 살펴보자!! 2. 정부가 내놓은 취득세인하와 아파트 공급의 측소가 한 방법이 될 수 있다.  지금 아파트 수요자가 아파트를 매입하지 않는 또 다른 이유는 (1) 일본, 스페인을 제외하고 세계에서 제일 높은 취득세(2%) 때문인 것으로 알려져 있다. 따라서 이를 인하해서 아파트 매매의 활성화를 기하는 것이 좋다.   그러나 지방세수의 감소를 걱정하는 지자체장들의 반대에 부딪쳐있다. 그러나 세수는 세율을 내리면 세수가 줄어 들거라고하는 판단은 너무 성급한 판단이다. 거래가 늘러나면 오히려 세수가 늘 수 있다. 아래 그림에서 보면 취득세율이 낮아지면 거래는 활성화되었다.  또 아파트가격의 하락을 방지하려면 공급을 측소해야 하는 것은 당연한 일이다. 3. 장기 옵션 collar를 도입하자는 것이다. Collar는 가격의 지나친 하락이나 지나친 상승을 커버하고자 고안된 만기 1년 이상의 장외옵션이다. 하락한도가격을 floor price(bottom price)라고 하고 상승한도 가격을 cap price라고 한다. 따라서 이 옵션을 이용하는 자는 가격 리스크를 일정한 한도 내에서 고정시킬 수 있다. 예컨대 어떤 시람은 아파트가격이 1미터당 400만원이하로 떨어지는 리스크를 방지하고 한다면 floor price를 400만원으로 하는 collar의 put(매도권리)을 매입하고 장래 아파트를 매입하려는 자는 가격상승 리스크를 회피할 필요가 있으므로 cap price가 500만원인 collar의 call을 매입하면 된다. 400 floor price의 call을 매입한자는 아파트가격이 400이하로 /덜어지더라도 400에 매도할 권리를 보유한다. 따라서 아파트 가격이 350으로 하락하더라도 400에 매도할 권리를 보유한다. 반대로 500이 cap price인 collar, call을 매입한 자는 아파트 가격이 550이 되더라도 cap price 500에 매입할 권리를 보유한다.  아파트 가격이 floor price 400에서 cap price 500인 때 collar call의 권리행시를 하는 경우에는 실제가격을 적용한다.    4. 증권/선물시장에 1년 이내의 주택지수 선물/옵션을 도입한다. 국민은 이 시장을 이용하여 아파트 가격 리스크를 커버할 수 있다. 기전의 선물옵션과 다를 바가 없으므로 주택가격지수를 만들면 된다, 미국의 스탠다드 앤드 푸어시의 케이스-실러 주택가격 지수를 참고하여 만들 수 있다.  5. 결 어 나라에 아이디어가 있는 엘리트가 태부족인 것으로 보인다. 전문가 양성하자. 탤런트, 배우, 코미디언한테 천문학적 숫자의 개런티 퍼주지 말고 전문가 양성에 거금 좀 투자하자. 연속극, 영화, 코미디 안 보면 뒈/지나?? [참고] 스탠다드 앤드 푸어시의 케이스-실러 주택가격 지수  스탠다드 앤드 푸어시의 케이스-실러 주택가격 지수는 미국의 주택가격에 대한지수이다. 이에는 전국 주택 가격지수(national home price index), 20개 도시복합지수(20-city composite index), 10개 도시 복합지수(10-city composite index)와 20대 개별 도시지역 지수(twenty individual metro area indices)가 있다.   지수는 칼 케이스( Karl Case), 로버트 실러(Robert Shiller)와 앨런 와이스(Allan Weiss)가 개발한 연구에 기초를 둔 단독 가족 주택의 반복 매매 자료를 이용하여 계산된다. 케이스는 주택가격 추세를 연구하기 위해서 동일주택 반복매매를 비교하는 방법을 개발했다. 그는 1980년대 초 보스턴의 주택매매 자료를 시용했다.  케이스는 행동금융론과 경제 버블을 연구하던 실러를 만나 전국의 도시들로부터 수집된 주택 매매 가격 자료를 이용하여 반복 매매 지수를 만들었다. 1991년 와이스는 실러 밑에서 대학원 공부를 하고 있었는데 주택시장에 정보를 제공하고 지수를 정기적으로 발표하는 케이스 실러 와이스 회시를 창립하도록 케이스와 실러를 설득했다. 정보관리회시인 Fiserv는 2002년 케이스 실러 와이스 회시를 인수했고 스탠다드 앤드 푸어 시와 함께 현재 케이스-실러 지수를 만들었다.   케이스-실러 지수에 기초한 옵션과 선물이 시카고 상품거래소 (CME: Chicago Mercantile Exchange)에서 거래되고 있다.   스탠다드 앤드 푸어/케이스-실러 전국 주택가격 지수는 9개 미국 조시국의 단일가족 주택가격 주시로 구성된다. 이 지수는 매월 업데이트된다.   복합 및 도시 지수에는 20개 도시지역 지수와 2개 종합지수가 포한된다. 3개월 이동평균법이 시용된다. 이 지수는 Fiserv, Inc에 의하여 매월 계산된다.   10개 도시 복합지수(10-city composite index)(CSXR)는 1대 주요 도시 주택가격 지수의 종합지수이다. 이 지수는 스탠다드 앤드 푸어시가 매월 발표한다. 이 지수도 3개월 이동평균법으로 계산된다.