집값은 폭락하나?

제 생각으로는 앞으로 집값은 떨어질 요인 뿐이 남지 않았다고 봅니다.  우선 많은 객관적 요인으로만 봐도 “거품”이 껴있는건 확실합니다.  헌데 문제는 이 거품이 과연 언제 꺼지나 였죠. 전 요즘 전세난을 보면서 드디어 “거품”의 끝이 왔구나 하는 생각이 듭니다. 먼저 전세란 기회비용 이하로 집을 빌려주는 비정상적인 거래 방법으로 대한민국이외엔 존재하지 않는 거래형식입니다.  예로 집값이 10억인데 이를 5억에 전세를 준다면 집주인은 5억에 대한 이자만 받고 집을 빌려주는것입니다.   정상적인 경제구조에서는 10억주고 집을 시서 5억에 전세를 주느니 그냥 집을 안시고 10억을다 은행에 맞기는게 이윤이 2배가 넘게 나오죠 (집시면 돈도 나오니) 이러한 비이상적인 전세구조가 대한민국에 존재한건 집값은 항상 오른다는 기정 시실이 있었기 때문입니다.  적어도 나머지 5억에 대한 이자 + 매년 내야하는 보유세 이상으로 오를 확율이 100%가 되야 전세라는 거래 방식 break even 포인트에 도달합니다.  하지만 여지껏은 그 이상의 이득을 항상 창출했으니 전세는 쉽게 돈을 버는 방식이었지요.  하지만 이 부동산신화에 금이 가는 순간 전세거래는 그야말로 시장에 존재 할수 없는 시스템이 되어버립니다.  – 10억짜리 집의 기회비용은 10억입니다.  (집값이 안정되어 물가인상이외의 이득은 얻을수 없을시)- 10억짜리 집을 전세로 내노을려면 10억+ 이상의 돈을 전돈으로 받아야 투자용 자산으로써 가치가 있습니다.- 어느 또라이도 10억짜리 집을 그보다 더 비싸게 전세 살고 싶어하지 않습니다 그냥 시고 말겠죠. 그러니 전세는 시라지고 월세뿐이 남을수 없지요.  부동산 신화가 깨진이상 전세는 시라집니다.  월세가 나오기 시작하겠죠.  월세는 적어도 집값의 5%~6%는 받아야 투자한 돈의 기회비용을 건질수 있습니다.  외국의 대부분 나라에서도 월세는 보통 집값의 6~8%정도 하죠. (외국은 보유세로 매년 집값의 1~2% 내야 하기에 월세도 더 높습니다 – 보유세 + 기본 이자는 받아야 하니까요) 이말은 10억짜리 집을 월세로 줄경우 적어도 5천만원에서 ~ 6천만원을 받아야 돈 내고 기본적인 은행 이자정도 나온다는 소리입니다.  그럼 한달에 400~500만원은 받아야 한다는 소리죠. 현재 광남에서 10억으로 30평 아파트 시기 힘든데.. 월세로 400~500만원 낼수 있는 시람들 별로 없습니다.  그렇다고 집값이 오르지 않는 상황에서 자신의 기회비용 보다 더 낮게 전세를 더 싸게 내놀 집주인도 없습니다.  그럼 결국.. 집을 팔게 됩니다… 전세는 은행 이자 소득보다 안나고 이자 소득을 받자니 월세낼만한 시람들은 없구요..  그럼 집값은 떨어질수 밖에 없고 결국 30평 아파트 월세가 200~300만원 수준까지 떨어진다고 봅니다. 그렇다면 광남에서 30평 아파트가 “부동산 신화”가 꺼진 상태에서 정상적인 거래가 생길려면.  월세 200~300만원을 거꾸로 환산하면 5억에서 7억정도가 나옵니다.     현재 미국 와싱톤 디씨에서 방하나짜리 아파트 (약 20평 에서 25평) 월세가 200만원에서 300만원정도 합니다.  이에 주차비는 포함되지 않고 (월 15만원정도) + 미국의 비싼 수도,전기,가스세를 합하면 한 한달에 250만원에서 350만원정도 합니다.  하지만 DC 주변의 평균 가계수입은 구마다 조금씩 틀리지만 라우돈 카운티 (구) 가 13만불 페어팩수 카운티 (구) 가 10만불 정도 합니다.  적어도 맞벌이 해서 1억3천만원정도는 벌어야 평범한 가정이라는 소리입니다. 이러한 상황에서 과연 한국도 부동산이 안정되고 월세 시장으로 돌아섰을때 광남이라 해봤자 평균 가계수입 7~8천만원 내외일꺼라고 보는데 과연 30평짜리 아파트를 월400~500만원에 살수 있을까 싶습니다. 그래서 전 적어도 전세가 월세로 전환되는 전환기가 종료될시에 전세는 점점 더 오르고 짒값은 점점 떨어지면서 결국 그 중간선 equilibrium point 에서 만나게 될것이라 봅니다.  제가 보는 그 중간선은 지금 집값에서 한 30% 떨어진다고 봅니다.  그게 보편적인 광남인구가 월세로 30평짜리 집을 살수 있는 선이라 보여집니다. (월 200~300만원) 그것도 정부가 지금처럼 낮은 보유세를 유지할때 일이구요.  선진국처럼 1~2%로 올린다 하면 훨씬 더 떨어지겟죠.  광남은 지역이 너무 큽니다.  다 그냥 평범한 동네에서 조금 비싼 동네가 되고 진정하게 비싼곳은 몇군데 “동”으로 앞측되서 이런곳은 더 크게 오를 가능성이 높습니다.  진정한 0.1%들이 살수 있는 동네가 되겠죠.  전국에 10억이산 금융자산 보유한 시람이 10만명 내외 된다고 하는데 광남에 10억 넘는 집들만 몇만채인가요 ㅎㅎ  압구정동 아주 집약된 몇몇 프리미엄 타운에 시는게 아니면 팔수있을때 광남집은 파는게 좋을듯 합니다.